Le locateur d'un logement peut éviter la reconduction d'un bail de logement sous certaines conditions énoncées à l'article 1944 du Code civil du Québec (C.c.Q.):

1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession. Les conditions requises afin que le locateur puisse éviter la reconduction du bail, selon le premier alinéa de l'article 1944 C.c.Q., sont les suivantes:

1. il faut être en présence d'une sous-location
2. celle-ci doit avoir lieu pendant plus de 12 mois
3. le locateur doit aviser le locataire
4. le locateur doit aviser le sous-locataire
5. dans son  avis,  le  locateur  doit  indiquer  à  ces  deux  personnes  son  intention  d'éviter  la reconduction
6. dans les mêmes délais que s'il apportait une modification

Chacune de ces conditions est cumulative de sorte qu'elles doivent toutes êtres présentes afin que le locateur puisse se prévaloir de l'article 1944 C.c.Q. et ainsi éviter la reconduction du bail. En ce qui à trait à la première condition,  qu'entend-on par une sous-location? Sommes-nous en présence d'une sous-location s'il n'y a qu'une sous-location partielle, par exemple une sous-location partielle d'une ou de plusieurs des chambres d'un logement? La réponse à cette question se trouve notamment à l'article 1870 C.c.Q. qui indique:

Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous- location ou à la cession

Le législateur ne parlant pas pour ne rien dire, s'il a précisé à l'article 1870 C.c.Q. qu'il pouvait y avoir 2 situations soit les suivantes:

1. la sous-location partielle
2. la sous-location (totale)

et puisque l'article 1944 C.c.Q. indique lorsque le locataire à sous-loué le logement [...]; le locataire doit avoir sous-loué tout le logement pour que le locateur puisse éviter la reconduction du bail sous la base du premier alinéa de l'article 1944 C.c.Q. En d'autres termes, il doit y avoir une sous-location  totale du logement et non une simple sous-location partielle pour que le locateur puisse éviter la reconduction du bail. De plus, en ce qui a trait aux quatre dernières conditions, il appartient au locateur de prouver selon la prépondérance des probabilités qu'il a bel et bien avisé le locataire et le sous-locataire de son intention d'éviter la reconduction du bail, comme l'indique la décision Laberge c. Absa 2016 QCRDL 27822 (voir la décision) dans laquelle le soussigné représentait le locataire.

Me David Legaré pratique notamment en matière de Régie du logement, en vices cachés, petites créances ainsi qu'en droit du travail. Il peut être rejoint aux coordonnées suivantes:

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